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专家:目前看不到房市有下跌的可能

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发表于 2016-12-5 15:05:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
在动笔写以此为题的文章之前,我扪心自问,自己知道答案吗?确实不知道。要是知道的话,不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题,从中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因,哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。

  对价差的偏好重于对价值的偏好

  我曾经写过一篇文章,专门研究A股高估值现象,认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好,则溢价水平(期望回报率与无风险利率之差)可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏。A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首,尤其是2015年的换手率奇高,主板换手率超过6倍(年交易额与平均可流通市值之比),中小板超过9倍,创业板则超过12倍。而且,创业板的估值水平高于中小板,中小板又高于主板。

  今年以来,A股的换手率大幅下降,主板降至2.6倍,创业板也不足7倍,同时股价也大幅回落,但换手率还是高于全球主要股市的水平,A股剔除银行股之后,估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。

  国内的房地产交易同样也是非常之大,根据国家统计局数据,今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%,由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据,但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看,中国的房地产交易量也是最大的,仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

  一个市场如果交易活跃,说明这个市场有存在的合理性,如果过度活跃,则说明投机性较强,投机的目的是为了获取价差收益,股市、期货市场如此,房地产市场也是如此。股市换手率如此之高,本质上是短线投机,目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个,一个是自住,另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上,大约三分之二配置在房地产上,远高于大部分国家居民的房地产配置水平,这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产,同时,房价高估问题也必然存在。

  2016年年初担心两件事,一是人民币贬值,二是通胀跃升。目前看,在资本管制的情况下,贬值的主动权在央行,所以,近期随着美国加息预期的上升,央行趁势下调人民币汇率。因此,尽管人民币贬值预期长期存在,但资本大量外流的可能性似乎不大。二是通胀看来是温和的,年初蔬菜和猪肉价格的上涨还是属于季节性或周期性的。既然通胀压力不大,那么,货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行,那么,对房价就不构成利空。

  从我的判断看,央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率,或是退三进二,温水煮青蛙,同时也打击投机资金,使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模,同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加,从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。

  从目前看,本轮人民币贬值并没有引发国内与国际资本市场的震荡,说明在资本管制的条件下,渐进式贬值的路是走得通的,对经济的冲击也会比较小。同时,对于房地产市场而言,小幅贬值及温和通胀,都会对房价有支撑作用,因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段,前提是资本不出现明显的外流。

  为何在货币供应量长期超发的情况下没有出现严重通胀呢?据我的长期观察,CPI与M2之间的关联度不大,却与GDP的关联度较大。目前的情况是,为了避免GDP增速的下行,采取了货币扩张手段来稳增长,但由于长期以来中国实行的赶超战略,导致总供给大于总需求,投资增速超消费增速,名义GDP的增速超过名义可支配收入的增速,这才是导致目前M2增速与GDP增速之间剪刀差扩大的原因,也是CPI起不来的原因。

  综上所述,年初至今,人民币贬值和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除,目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素,今明两年估计依旧如男人房事抹了派唎森般强硬坚挺、性致勃勃,总体不会下跌。今后,估计管制的力度和范围都会增加,以避免由于经济结构失衡导致的风险。但是,结构性改革的难度很大,如果结构性问题不能够改善,那么,再多的管制其效果也是挂一漏万,房价的下跌就难以避免。
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